Search
Duplicate

유동성 지표 분석

태그
분석
업데이트 날짜
2024/02/12
부동산 투자에 있어 유동성을 파악하기 위한 지표에는 M1/M2 지표를 가장 많이 활용한다. 하지만 그 개념을 확실히 짚고 넘어가자.
통화에 대한 내용은 한국은행 경제통계국 금융통계팀 강좌에서 발췌하였다.
•
통화란 무엇인가? : 화폐라고도 하며, 화폐의 기능을 수행하는 모든 단위를 의미한다. 화폐의 기능에는 다음 3가지가 있다.
1.
교환의 매개
2.
가치의 저장
3.
회계단위(가치척도)
→ 통화량이란 한 경제 내에서 유통되는 화폐의 총량을 의미한다.
한국은행이 100 단위의 화폐를 발행하면, 파생통화량은 이의 몇 배가 생겨나며, 이를 신용창조라고 한다. 이렇게 창조될 수 있는 이유는 지급준비금이 100%가 아니기 때문이다. 따라서 한국의 통화량을 이해하기 위해선 통화지표를 먼저 파악할 필요가 있다.
•
통화지표 : 통화발행주체(금융기관)가 발행한 금융상품을 통화보유주체가 얼마나 보유하고 있는지를 측정하여 나타낸 통화총량
약어
명칭
기본적인 포괄범위
M1
협의통화
화폐의 지급결제수단 기능을 중시하여 유동성이 매우 높은 금융상품으로 구성
M2
광의통화
M1 이외에 유동성이 높으면서 거래비용 등이 거의 수반되지 않는 금융상품을 포괄(통상 만기 2년 이상의 금융상품은 제외)
Lf
금융기관유동성
만기 2년 이상의 금융상품과 M2에서 제외된 증권금융 및 생명보험사 등의 금융상품까지 포함
L
광의유동성
비금융기관인 기업 및 정부가 발행하는 기업어음, 회사채, 국채 등까지 포함
•
통화지표의 구성요소
1.
금융상품 : 금융상품별로 유동성과 가치저장 기능의 정도에 초점을 맞춰 통화성을 평가
a.
유동성 : 금융상품을 완전한 시장가치로 얼마나 빠른 시간 내에 교환할 수 있는지의 정도 : 일반적으로 “현금 > 요구불예금 > 정기예금” 순으로 교환성이 높다.
M1 (협의통화)
M2 (광의통화)
Lf (금융기관 유동성)
Lf (광의 유동성)
현금통화
O
O
O
O
요구불예금
O
O
O
O
수시입출식 저축성예금
O
O
O
O
MMF
O
O
O
만기 2년 미만 정기예적금
O
O
O
수익증권
O
O
O
시장성상품 (CD, RP, 표지어음)
O
O
O
만기 2년 미만 금융채
O
O
O
만기 2년 미만 금전신탁
O
O
O
증권사 CMA 등
O
O
O
만기 2년 이상 금융상품
O
O
생명보험계약 준비금
O
O
기타금융기관 금융상품
O
국채, 지방채
O
회사채, CP
O
2.
통화 발행주체 : M2 기준, 금융상품을 발행하는 예금취급기관 (다만 Lf 및 L까지 고려할 경우 발행주체는 정부 및 기업까지 포괄) : 한국의 경우, 중앙은행과 기타 예금취급금융기관(예금은행, 상호저축은행, 신협, 상호금융, 새마을금고, 투자신탁, 증권사 CMA 계정 등)
3.
통화 보유주체 : 예금취급기관과 중앙정부를 제외한 모든 거주자
a.
가계 (민간비영리단체 포함)
b.
기업
c.
(예금취급기관을 제외한) 기타금융기관
d.
지방정부 및 사회보장기구 (중앙정부 제외)
: 비거주자 보유는 통화량에서 제
금융상품
통화발행주체
통화보유주체
M1
현금통화 + 결제성 예금
예금취급기관
계금취급기관 및 중앙정부를 제외한 모든 거주자 1. 가계 2. 기업 3. 기타금융기관 4. 지방정부, 사회보장기구
M2
M1 + 2년 미만 예금 등
예금취급기관
위와 동일
Lf
M2 + 2년 이상 예금 + 생보사 보험계약 준비금 + 증권금융예수금
예금취급기관 + 생보사, 증권금융
위와 동일
L
Lf + 기타금융상품 + 정부 및 기업 발행채권
예금취급기관 + 생보사, 증권금융 + 정부, 기업
위와 동일
여기에서 “m1/m2” 비율이 갖는 의미를 생각해볼 필요가 있다. M2 대비 M1비율이 높다는 것은 거의 이자를 받지 예치해둔 현금성 자산이 많다는 뜻으로 투자에 언제든지 집행될 수 있는 유동성 에너지라고 볼 수 있다.
삼토시 작가는 매매가가 상승했던 시점이 m1/m2 비율이 약 0.29를 기록했을 때라고 하는데, 0.29 이상이었던 해를 보면 “1986년 ~ 1990년”, “1992년 ~ 1993년”, “2001년~2006년”, “2015년~2018년”이고, 서울 아파트 가격이 KB부동산 기준 연평균 상승률 6%를 기록한 해는 “1988년 ~ 1990년”, “1999년”, “2001년~2003년”, “2005년~2006년”, “2015년”, “2018년”으로 M1/M2 비율이 29% 이상이었던 해와 상당히 일치하였다고 한다.
지난 36년간 서울 아파트가 +5% 이상 상승한 13년 중 무려 11년이 M1/M2 비율 29% 이상인 것이다.
여기에서 짚고 넘어가야할 것은 0.29이상이었을 때 폭등했다는 뜻으로 0.29 미만이었을 때 서울아파트 가격이 하락했음을 의미하지는 않는다는 점이다.