생각을 조심해라 말이 된다.
말을 조심해라 행동이 된다.
행동을 조심해라 습관이 된다.
습관을 조심해라 성격이 된다.
성격을 조심해라 운명이 된다.
우리는 생각하는대로 된다.
“부자 마인드”
표정이 밝고 잘 웃는 사람은 행복해진다.
얼굴이 어둡고 잘 찡그리는 사람은 불행해진다.
적극적이고 긍정적인 사람은 잘된다.
소극적이고 불평이 많은 사람은 잘 안된다.
낙천적이고 희망적인 사람은 성공한다.
목표를 달성하기 위해선 비전보드를 잘 구상하는 것이 필수적임
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비전보드 “잘” 구상하기
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주변에 나보다 잘난 사람 6명 두기! → 1달에 한번 정도 멘토를 만날 수 있는 환경 구축!
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목표 자금과 수익률은 매우 중요함
: 내 경우, 2024년 5월에 적금 만기가 돌아오며 이 시기 즈음에 투자를 집행할 예정
: 1년에 1억을 벌겠다는 목표를 세웠다면 하루에 30만원 이상의 부가가치가 나오는 일을 해라
: 1년에 1000시간은 꼭 투자 공부하는 것이 필요하며, 이는 “20시간/1주”에 해당
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부동산 투자 개론
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부린이에서 투자 고수되는 법
: 시장이 불안할 땐 해당 분야의 최고수 말을 들어라
: 이슈(뉴스)에 휘둘리지 말 것
: 약세장에 투자해라. 본인이 투자하기에 완벽한 조건과 시기는 없다는 것을 명심해라
: 10년간 투자하면서 가장 중요하다고 느낀 3가지는 “매수가” “전세상승 확률” “매도가”이다.
: 10년해서 수익이 났다면 그것도 좋은 투자다
: 마젤란펀드 투자자들이 손실을 본 이유가 무엇인지 유념해라.
(상승장에 사고, 하락장에 팔았기 때문이다.)
: 피터린치의 다음 말을 유념해라
- “투자의 성공여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려있다.”
- “투자자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아닌 배짱”이다.
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부동산 투자 레벨
: (Lv1) 월급쟁이 월세/전세입자
: (Lv2) 전통적인 실거주자
: (Lv3) 초보 투자자
: (Lv4) 잃지 않는 투자자
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투자란?
: 사와카미 아스토(일본의 워렌 버핏)의 투자 원칙
1.
투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고(투자) 재배(엑싯)해라
2.
불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 파는 것이 투자의 전부다
3.
5년, 10년 이상 투자할 수 있는 것에 투자해라
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10년 뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 찾는 법
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가치와 가격 구분해라
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가치 판단기준 (직장, 교통, 호재/악재, 브랜드)
1.
직장
부동산 투자는 “내 수요”보다는 “타인의 수요”가 더 중요하다.
실거주일 경우, “내 수요”와 “타인의 수요”간 교집합이 중요하겠지만, 투자 관점에선 “타인의 수요”가 더 중요하다.
* 도시기본계획
- (도심) 한양도성, 강남, 영등포/여의도 : 우리나라의 가장 중요한 3개 지역
- (광역중심) 용산, 청량리/왕십리, 창동/상계, 상암/수색, 마곡, 가산/대림, 잠실
- (지역중심) 동대문, 성수, 망우, 미아, 연신내/불광, 신촌, 마포/공덕, 목동, 봉천, 사당/이수, 수서/문정, 천호/길동
다음 지역들은 반드시 파악해둘 것
자치구 | 사업체수 | 종사자수 | 500인 이상 사업체 수 | 500인 이상 사업체 종사자 수 | 비율 |
강남권 | 195691 | 1620796 | 261 | 313525 | 40.3% |
종로권 | 99806 | 653014 | 137 | 170783 | 21.9% |
영등포권 | 81828 | 630972 | 114 | 112827 | 14.5% |
구로권 | 72570 | 468354 | 41 | 49396 | 6.3% |
마포권 | 57385 | 361095 | 51 | 63719 | 8.2% |
판교권 | 66333 | 467627 | 54 | 68148 | 8.8% |
2.
교통
가장 중요한 서울 지하철 호선 : 2호선 > 3호선
등급 | 평가기준 | 해당지역 |
S등급 (평생 가져가도 됨) | 강남 30분 이내 | 강남구, 서초구, 송파구, 동작구, 용산구, 성동구, 관천 판교 등 |
A등급 (10년 들고가도 됨) | 강남 1시간 이내, 종로/여의도/구로 등 30분 이내 | 서울시 전역, 성남(분당), 하남, 안양, 광교, 동탄 |
B등급 (무릎 매수, 어깨 매도 必) | 종로, 여의도,구로, 판교 등 1시간 이내 | 부천(중동), 고양(일산), 수원, 구리, 산본, 인천 남동구 등 |
C등급 | 그 외 | 그 외 |
3.
학군
부동산의 입지 : 학군, 특히 특목고를 잘 보낼 수 있는 특목고 진학률이 높은 학교가 학군이 높다고 할 수 있다.
그리고 강남, 서초구의 중학교가 특목고를 잘 보내기 때문에 학군이 좋다고 할 수 있다.
지역 | 계 |
서울 | 42(강남구-14개, 서초구-11개, 송파구-4개, 양천구-6개, 노원구-3개) |
경기 | 37(분당기-17개, 평촌-5개, 일산-4개, 용인-5개, 수원-5개) |
지방 | 공주, 청주, 제주 |
학군 지역은 임대수요가 굉장히 많고, 세가 1주일 안에 무조건 나간다. 하락장에서 매매가가 주춤할 수 있으나 상승장에서 가장 많은 상승여력을 가지고 있다.
4.
환경(커뮤니티)
환경만족 요소 | 환경 불만족 요소 |
공원, 백화점 등 편의시설, 동네분위기, 거주연령(30~50대) | 혐오시설(교도소, 매립장), 비행지역, 외국인 주요 거주지역, 저소득층 거주지역, 거주연령(60대 이상) |
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환경이 좋은 곳에는 무조건 “백화점”이 들어서있다.
대기업에서 백화점 입점 전, 입지분석을 모두 하고 들어가기 때문에 이 분석결과를 레버리지 할 필요가 있다.
5.
호재/악재
① 입지를 개선 시키는가? ② 확정된 호재인가? ③ 3년 이내의 것인가? ④ "불황"일 때, 호재를 보고 의사결정해야 한다. "호황"일 때, 호재는 가격을 훨씬 더 높게 상승시키기 대문이다.
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호황일 때 호재를 보고 투자하면 죽을 확률이 높다.
6.
입지
부동산의 입지 - 브랜드, 상승장일 땐 브랜드가 중요한데 하락장에는 브랜드 상관없이 가격이 하락하기 때문에 "급"을 하락장 때 높여야 한다.
(재미로 볼 것 - 아래 테이블)
등급 | 지역 |
왕족 | 강남, 서초, 한남 |
영의정 | 여의도, 동부이촌, 성수, 잠실, 과천시 |
양반 | 용산, 송파, 목동, 판교, 둔촌, 성동구 |
첨지 | 강동구, 마포구, 동작구, 광진구, 분당구, 중구, 종로 |
거상 | 서대문구, 위례, 성북, 영등포구, 마곡 |
농민 | 양천구, 노원구, 광명시, 동대문구, 구로구, 광교, 강서구, 수정구 |
평민 | 하남시, 강북구, 관악구, 은평구, 동탄, 도봉구, 평촌, 수지 |
백정 | 송도, 중원구, 해운대구, 다산, 중랑구, 구리시, 금천구 |
망나니 | 대구광역시 수성구, 일산, 김포시, 기흥, 세종, 수영구, 부천, |
미만 기타 잡 시군구 |
앞으로 30년 뒤 부동산에서 가장 가치있는 지역은 어디일까?
A) 강남이다. 입지 6요소가 확고하기 때문 (입지 6요소 : 직장, 교통, 학군, 환경, 호재/악재, 브랜드)
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부동산 분석 예시
고덕래미안힐스테이트(35평) | 입지 | 동탄2 중흠S클래스 (38평) |
12.3억/6.5억 | 매매/전세 | 11.5억 / 7억 |
강남구(14만), 송파(34만), 강남,서초(110만), 종로,중구(65만) | 직장 | 화성(46만), 수원(43만), 강남역(110만) |
강남역(50분), 종로중구(50분), 잠실역(40분), 성수역(50분) | 교통 | 강남역(70분), 영통역(55분) |
명일중학교(89.9점, 3.1%) | 학군 | 이산중학교 (2017년 설립, 3%) |
이마트, 홈플러스, 당동경희대병원 | 편의시설 | 롯데백화점, 한림대병원 |
높음 | 입지독점성 | 낮음 |
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향후 부동산 가격 추세 및 가격에 영향을 미치는 요소
1.
부동산 투자의 기준
장기적인 가격에 영향을 미치는 요소 | 단기적인 가격에 영향을 미치는 요소 |
물가 | 가격저평가여부(가치>가격) |
통화량 | 심리 |
경기 | 단기공급 → 가격이 저렴해지는 효과, 잘 활용해야 함 |
수요(입지) | 투자기준 |
입지독점성 |
2.
10년 뒤 부동산 가격은 오를 수 있는가?
오른다. 10년 뒤에는 현재 전고점 찍은 지역(송파, 반포 등) 빼고는 오를 확률이 높다.
지금은 완연한 하락장이라고 볼 수 있으며(2023년 말 기준), 이는 아파트 매매지수를 보면 알 수 있다.
하지만 서울이 먼저 오를지, 부산이 먼저 오를지는 알 수 없음
1970년 대비 근로소득은 약 200배 오른반면, 부동산은 700배 올랐다. 이것이 시사하는 바는 “근로소득을 마련하여 부동산을 매매하는 것은 굉장히 미련한 짓이라는 것”이다.
10년간 부동산 가격의 추이를 보면, 5년은 상승, 3년은 보합, 2년은 역전세라고 할 수 있다.
3.
앞으로 인구는 주는데, 전세가는 오를 수 있는가?
그렇다. 자본/토지 상승세가 근로소득 상승세보다 더 가파르기 때문이다.
지역 | 2005년 평당전세가 | 2015년 평당전세가 | 2020년 평당전세가 |
강남구 | 829 | 1658 | 2463 |
서초구 | 771 | 1671 | 2474 |
용산구 | 661 | 1279 | 1840 |
중구 | 633 | 1224 | 1737 |
광진구 | 628 | 1304 | 1843 |
송파구 | 626 | 1385 | 2022 |
동작구 | 576 | 1142 | 1695 |
마포구 | 568 | 1175 | 1811 |
성북구 | 473 | 922 | 1401 |
강서구 | 427 | 897 | 1389 |
구로구 | 425 | 849 | 1217 |
은평구 | 616 | 831 | 1251 |
분당 | 553 | 1191 | 1691 |
평촌 | 442 | 952 | 1294 |
산본 | 541 | 794 | 1004 |
10년 정도를 두고 보았을 때, 평당전세가는 대략 2배 상승하는 것을 볼 수 있다. 이를 고려하여 부동산 투자 시 발생 가능한 현금흐름을 보면 된다.
“아파트 건설원가 = 재료비 + 노무비 + 경비(식비 등) + 토지”로 정의 가능하다.
위 모든 요소들의 가격이 10년 뒤 상승한다면, 아파트 건설원가 또한 상승할 수밖에 없다.
4.
통화량은 왜 늘어나는가?
대한민국은 대체로 경상수지 흑자를 기록한다.
만약 경제가 박살난다면 부동산이 휘청거릴 수 있으나, 최근 무역수지는 회복하고 있는 추세이다.
→ 다음과 같이 현재 부동산 동향을 정리해볼 수 있다.
전세가격은 “기본적으론” 우상향 추세를 그린다. 역전세가 왜 났는가?
이는 최근 10년간 전세가 변동율을 보았을 때, 급등했던 시기가 2022년 이다. 2022년 전세가변동율은 미친수준(22~33%)이다.
따라서 2023년 역전세가 나는 것은 당연하다.
2022년 전세가가 왜 올랐을까? 그것은 임대차법때문이다.
나중에 역전세 맞기 싫다면 전세가는 5% 정도씩만 올려라.
안전하게 우상향하는 전세가를 계획하는 것이 변동성 높은 전세가보다 훨씬 자산계획을 수립하기 용이하다.
통상적으로 전세가는 입주물량과 물가에 의해 영향을 받는다.
작년에는 특이하게 금리가 매우 많이 오르고, 임대차 3법이 도입되면서 전세가가 급등하였다.
서울은 앞으로 입주물량이 그닥 없기 떄문에, 전세가가 많이 오를 것이고 경기도도 마찬가지이다.
인천의 경우, 입주물량이 좀 있는 관계로 역전세 위험이 발생가능하다.
입주물량을 보고 싶다면 “부동산지인, 호갱노노” 사이트를 참고해라
•
투자의 기본 4철칙
투자는 “원칙”에 따라서 “스스로” 결정하고, 그 결정까지 다다른 “과정과 결과”를 모두 중요시 해야하며, 반드시 “리스크”가 있음을 주지한다.
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원칙 - “저환수원리”
1.
저평가여부
: 매매가격이 적정한가? 적정한지 판단을 위해 비교평가를 실시한다.
2.
환금성
: 부동산에 투자한다면 초보자는 “아파트”에 집중해라. 아파트는 부동산 상품 중 가장 환금성이 좋다.
도시형 생활주택, 오피스텔, 빌라는 웬만해서 팔리지 않는다.
아파트 또한 저층(1~3층) 매물은 취급하지 않는다.
3.
수익률
: 사실 초보자(투자 1년차 미만)는 잃지만 않아도 좋다
: 2년차에는 10% 이상의 수익률을 기록하자
: 3년차부터는 20% 이상의 수익률을 목표로 하자
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시세차익 부동산 투자의 주요 리스크
◦
역전세 → 입지독점성 보유 여부 확인
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대량 공급 → 입주물량 확인(3년 이내), 적정공급량은 인구 * 0.5%
◦
급격한 전세상승 → 무리한 전세가 설정 지양, 5% 상승 둘 것
◦
수익 발생 시점 → 누구도 언제 오를지는 모른다. 때문에 긴 호흡으로 접근해라