다른 많은 분들이 부동산 투자에 대해서 얘기하듯, 저 또한 부동산 투자는 타이밍이 50% 이상을 먹는다고 생각합니다.
지난 상승장(2021년) 동안 부동산은 유래없는 사람의 관심을 끌었습니다. 여태까지 이런 Bull 장은 없었거든요. 이 현상은 PIR과 매매지수 증감률을 통해 확인 할 수 있습니다.
일부 사람들은 부동산 투자 시 금리나 정책 등을 보기보단 매물의 가치에만 집중해서 판단의 의사결정을 내리라고 하는데, 솔직히 잘 모르겠습니다. 부동산이든 주식이든 어느정도의 사이클을 타는 종목들은 투자를 들어가는 시기가 수익률에 상당한 영향을 미치기 때문입니다.
그래서 서울 및 경기 아파트의 PIR이 10을 초과하고, 주택구매력지수가 평균에 한참 미치지 못했을 때에도 많은 사람들은 투자를 했습니다. 왜냐하면 가치가 저평가된 매물은 잘 찾아보면 나오기 때문입니다. 결론적으로 저는 금리나 정책 그리고 입주물량 등을 보고 투자하는 시기를 정하는 것이 맞다고 생각하고, 투자하는 시기가 왔을 때 가장 저평가된 매물을 선택하여 투자하는 것이 좀 더 나은 방향이라고 생각합니다.
그렇다면 상승장과 하락장을 어떻게 판단할 것인지 기준을 세울 필요가 있습니다. 시그널에는 다주택자 규제, 매매/전세 증감률 등을 볼 수 있을텐데 저는 대표적으로 KB매매지수 증감률을 가지고 왔습니다.
서울 전세지수 증감률, 주택구매지수
경기도 전세지수 증감률, 주택구매지수
월단위 증감률을 보면 시그널이 상당히 노이지하여, 분기별 단위로 이동평균하였습니다. 그리고 서울 매물은 경기도 물량과 상당히 밀접한 관계를 맺고 있기 때문에 서울과 경기도의 부동산 지수를 함께 보고자 합니다.
자료를 보시면 PIR과 지수 증감률이 2022년 1월까지 상승 그리고 “+”를 기록한 것을 볼 수 있습니다. 이후 엄청난 하락을 하였고 유래없는 Bull장이 있었던 만큼 유래없는 Bear장이 왔습니다. 지금은 보합세 성격을 띄고 있으며, 언제까지 보합할 것인지는 의견이 분분한 상태입니다.
위 시기 중에서 그러면 어떤 시기에 투자를 했어야 가장 좋았을지 생각해보고, 다음 투자의 기회로 삼을 필요가 있습니다. 개인적으로 2016년에 투자를 하는 것이 가장 좋았을 것으로 생각합니다. 왜냐하면 2016년 이전 5년 가량 매매지수의 증감률은 크지 않았지만, 전세지수의 증감률은 지속적인 “+”를 기록하고 있었고, PIR도 평균치 혹은 그 이하(PIR은 낮을 수록 좋다고 보시면 됩니다)해있었으며, 주택구매력지수 또한 평균 이상을 기록하였습니다.
앞으로 이 같은 시기가 또 올지는 모르겠으나, 이를 기반으로 향후 투자 의사결정을 내린다면 PIR이 좀 더 내려와야하고, 1~2년 정도는 있어야 하지 않을까 생각합니다. 2년 뒤에는 신도시3기 물량이 풀리고, 올해에는 지정학적 리스크가 상당히 높다고 여겨집니다. 투자하기 위해서 2년을 기다리지는 않겠지만 그래도 1년 정도는 관망하고 들어가는 것이 좀 더 낫지 않을까 생각합니다.
다른 한편으로는 서울의 주택구매력 지수는 정상수치인 100미만인 값을 계속 기록했다는 점을 알아야합니다. 사람들의 주택구매력지수는 서울 매물을 구매하기에 역부족이지만 서울 아파트 가격은 계속해서 우상향하는 추세를 그렸습니다. 이는 부의 축적으로 인한 결과라고 생각되는데, 이같은 현상이 경기지역까지 확대될 수 있다고 생각됩니다. 즉, 주택구매력지수가 계속 줄고, PIR은 계속 늘어나지만 경기도 집값은 우상향하는 모습이 그려질 수 있다는 말입니다. 하지만 역시 그 어떤 경우의 수를 고려하더라도 총선이 모두 끝나고 2025년에 투자를 결정하는 것이 옳다고 여겨지는데 그 이유는 다음 장에서 살펴보겠습니다.
서울 주택구입부담지수
삼토시 작가님의 “부동산 변곡점이 왔다” 내용을 보면 주택구입부담지수가 86.5와 132.5 사이인 경우, 매수를 고려해볼 만한 시점이라고 언급하신 바 있다. 이에 따라 주택금융통계 자료를 기반으로 23년 3분기까지의 자료를 업데이트한 뒤, 매수적정시점을 표기해보았다. 아직 23년 4분기 이후의 자료가 없지만, 주택구매력지수가 주택구입무담지수와 역의 상관관계를 갖는다는 것을 고려해봤을 때, 주택구입부담지수는 23년 3분기 자료에서 크게 떨어지지 않았을 것으로 생각한다. 그리고 132.5 수치는 다소 높은 수준으로 생각되어 진다. PIR자료와 함께 보았을 때, 매수 최적의 시기(2015년)의 PIR은 보합세를 유지한 바 있다. 따라서 매수적정시점을 파악할 때엔 주택구매력지수와 PIR을 함께 살펴볼 필요가 있다.
경기지역의 매물을 따로 보지 않은 것은 이 분석의 목적이 현재 부동산 동향을 파악하여 향후 투자의 적절한 시기를 판단하는 것에 있기 때문이다. 경기도 매물이 서울지역에 상당한 영향을 준다하더라도 아파트 투자의 거대한 트렌드는 서울에서 시작되기 때문에, 본 분석 주제의 후행지표로 여겨지는 경기도 매물은 살펴보지 않았다.