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투자 입문 단계라면 어떤 전략으로 자산을 관리할 것인지 선택 要
1.
실거주 전략 : 자산형성 속도 低
(담보 대출을 지속적으로 갚아가야 하는 만큼, 목돈을 확보하는 시기가 늦어짐)
2.
투자 전략 : 가능한 범위 內 투자를 집행하여 자산을 증식
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투자를 위해 선행되어야 할 조건
1.
투자 이해도 확보
: 오를 것 같은 것이 아닌, 저평가 매물을 파악하여 투자하고 기다리다.
2.
저평가 매물을 파악하는 본인만의 기준을 수립할 것
3.
투자를 위한 목돈 확보
: 적어도 월 단위의 현금흐름을 확보할 것
→ 장기적으로 부동산 투자 시스템을 형성하는 것을 권장
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투자의 Level
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경험의 영역
: 자본 재배치 및 잃지 않는 투자
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통찰의 영역
: 수익률을 높이는 단계
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현재 시장에 대한 간략한 진단
위 지수는 2017년 11월을 기준연도로 2023년 10월까지의 아파트 매매 실거래가격지수를 확인한 자료이다. 정말 2021년 말부터 2022년까지 아파트 매매가격지수가 치솟는 것을 확인할 수 있다.
이후 2023년 1월경까지 급속도로 가격지수가 빠졌으며, 특히 서울지역에서 그 정도가 심했다. 이후 다시 높아졌고 2023년 12월 매매가격은 횡보, 전세가격은 소폭 상승 중에 있는 상태이다.
위 도표를 보면, 특정 광역시를 제외하고는 전반적인 우상향을 나타내는 것을 보이고 있다. 그리고 2006년부터 시작되는 추세선을 그어보고 그것을 허리 위치의 가격대로 본다면, 대략 지금은 허리정도에 위치해 있다고 볼 수 있다. 이는 곧 저평가된 매물과 고평가된 매물이 뒤죽박죽 섞여 있음을 의미한다.
아파트의 건축 단계는 크게 4단계로 구분된다.
1. 인허가 > 2. 분양 > 3. 착공 > 4. 준공
2023년 수도권을 비롯한 많은 건설사들이 착공을 미뤘다. 경제시장이 불확실하여 자금조달에 우려가 높아진 것이다. 일반적으로 건설사들이 특정 지역의 아파트 공급을 평가할 때 철저한 사전조사에 기반하여 적정 분양가를 책정하고, 이를 기반으로 수익성을 따진다. 자금시장이 좋지 않고, 부동산 경기가 침체되어 시장이 경색되자 국가는 50년 초장기 원리금상환대출상품을 출시한다. 대한민국 국민 자산의 대부분이 부동산이기 때문이다. 하지만, 이는 곧 사라진다. 일시적인 유동성 공급 정책인데 중기적으로 자금시장이 경색된다면 한번의 심폐호흡으로 활성화되기 어렵기 때문이다.
착공을 미루게되면 2년 뒤 전세시장에 영향을 미치게 된다. 현재 수도권을 비롯한 주요 광역시의 공급매물을 검토해보진 않았지만, 착공이 미뤄진 지역의 전세가는 높아질 것이 분명하다. 하지만, 인허가는 받아둔 상태라면 결국 착공은 진행될 것이고 이는 곧 일식적 공급물량 폭탄을 유발할 가능성이 있다. 그러면 전세가가 폭락하는 양상이 나타날 것이다.
부동산 투자에 있어서 공급물량을 파악하는 것은 특히 지방투자에서 가장 큰 리스크 요소로 다가온다. 서울을 비롯한 수도권은 결국 입지가 부동산 가격을 결정한다 보아도 무방하지만, 지방은 대체로 차량이 주요 교통수단인 만큼 대중교통의 중요성이 높지 않고, 이에 따라 직주근접이 갖는 장점이 상대적으로 떨어진다. 그렇다면 환경/학군/직장/공급물량이 부동산 가격에 영향을 주요한 영향을 미칠 것이다.
나를 비롯한 초보투자자들은 평형과 연식을 통일해두고, 가격에 영향을 미치는 요소별로 평가를 하여 저평가여부를 파악하는 역량을 기르는 것이 중요하다. 그리고 월부에서 주요하게 다루어지는 “저,환,수,원,리” 5개 원칙을 적용하여 리스크대응 역량을 파악해보아야 한다.
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투자 원칙 (저환수원리)
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저평가여부
: 져평가여부를 판단하기 위해선, 동 조건의 타 매물들과의 비교평가를 하게되는데,
비교평가 시 일반적으로 활용되는 요소들은 다음과 같다.
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평형 매매가
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평당가 전세가
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전세가율
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직장등급
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교통등급
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환경등급
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공급등급
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구조
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환금성
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수익성
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원금보존
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리스크 관리(전세 세팅 실패시 대응가능 여부, 2년 뒤 유동성 파악)