많은 부동산 전문가들께서 서울 아파트 매매가 증감추세와 10년차 부부의 증감률의 상관관계가 높다고 한 바 있다.
2개 요소가 서로 유의미한 상관관계를 갖는다는 가정 하에 아래 그래프를 보면 “부부 증감률”은 “매매가격 증감률 평균”의 선행지표라고 할 수 있겠다. 통계 산정에 걸리는 시간으로 인한 차이일 수도 있겠다는 생각이 든다.
서울/경기 10년차 부부의 증감률은 2024년 1월 1일 이후에도(아래 그래프에서는 생략하였지만) 2032년까지 계속 (-) 값을 갖는다.
(-)값을 갖는 다는 것이 하락한다는 것을 의미하지는 않지만 그래도 이전과 같은 매매가 상승요인의 가능성이 조금 더 줄었다고 할 수 있다.
부부가 10년차 즈음 되었을 경우 집을 매매할 생각을 하며, 해당 계층의 집중적인 매매로 인해 매매가격이 올라간다는 것이 가설의 핵심이다. 결혼 10년차가 되었을 경우, 대개 아이가 초등학교에 막 입학할 시점이라고 예상된다. 그리고 아이의 나이와 학군지를 생각하는 부모라면 좋은 입지의 매물을 확보하는 경향이 있을 것이다.
하지만 반론의 여지가 없을까. 이미 투자자들의 수요가 부동산 트렌드를 좌우하지 않는다는 것은 밝혀진 사실이다. 매매가의 경향이 곧 트렌드라고 가정하고, 투자자를 고려하지 않는다면 결국 실수요자 중 어느 계층이 매매가를 좌우하느냐라는 질문에 도달한다.
조금은 바뀔 수 있다고 생각한다. 부동산 최대 3억원 증여 비과세 혜택, 30대 부동산 키즈 등장, 50년 만기대출 등 새로운 부동산 이슈가 등장하면서 보다 적은 나이에 매수를 고려해볼 수 있는 기회가 증가했다고 생각한다. 그럼에도 불구하고 크게 바뀌지는 않을 것 같으며, 오차범위 약 2년 이내가 되지 않을까 싶다. 이것은 사실 오차범위를 조금씩 늘려가면서 유의성검정해보면 어느정도 파악을 해볼 수 있을 것으로 생각한다.
하지만 본 문서의 핵심 질문은 “그래서 앞으로 부동산 매매가격 증감률이 어떻게 되느냐”이다. 오차범위를 늘려가면서 본다하더라도 결혼의 절대적인 수가 이미 완연한 감소 추세에 있기 때문에 적어도 수요계층의 증가로 인한 매매가격 반등이 일어나지는 않지 않을까 싶다. 근데, 이건 공급물량도 봐야하는데, 일단 기타 모든 변수를 통제한다고 가정하면 적어도 매매가격 증감률 하락 가능성이 높다고 보는게 옳다고 생각한다.